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  • AutorenbildSebastian Ehrhardt

Ab wann darf ein neuer Eigentümer an der Eigentümerversammlung teilnehmen?

Aktualisiert: 15. Mai


Eigentümerversammlung

Wenn Sie sich entschlossen haben, eine Eigentumswohnung zu kaufen, möchten Sie natürlich so früh wie möglich an der Eigentümerversammlung Ihrer künftigen Gemeinschaft teilzunehmen. Denn durch Ihre Teilnahme können Sie die Beschlüsse beeinflussen, die künftig auch Sie betreffen. Allerdings vergeht von Ihrem Kaufentschluss bis zur Eintragung als Eigentümer ins Grundbuch viel Zeit. Das Amtsgericht Witten hatte darüber zu entscheiden, ob ein noch nicht im Grundbuch eingetragener Eigentümer bereits das Recht hat, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen


(Urteil v. 22.12.22, Az. 25 C 6/22). 


Es war bereits eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen 

Im entschiedenen Fall hatte die Ehefrau eines Wohnungseigentümers an einer Eigentümerversammlung teilgenommen. Zum Versammlungstermin war zugunsten der Ehefrau lediglich eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Ihre Eintragung als Wohnungseigentümerin war noch nicht erfolgt. 

Zu Beginn der Versammlung wies ein Eigentümer den Verwalter darauf hin, dass nur eingetragenen Eigentümer teilnahmeberechtigt seien. Daher fragte der Verwalter nach, ob auch alle Anwesenden als Eigentümer im Grundbuch eingetragen seien. Die Ehefrau widersprach dem nicht, verblieb im Versammlungsraum und gab zu einigen Tagesordnungspunkten Kommentare ab. Der Miteigentümer erhob daher Anfechtungsklage gegen die gefassten Beschlüsse.


Eintragung der Auflassungsvormerkung reichte nicht

Die Klage hatte Erfolg. Es lag ein Verstoß gegen den Grundsatz der Nicht-Öffentlichkeit der Eigentümerversammlung vor. Die Ehefrau war noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen und damit noch keine Eigentümerin. Daher war sie nicht berechtigt, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen. Die zu ihren Gunsten eingetragene Auflassungsvormerkung reichte insoweit nicht. 

Zwar können die gefassten Beschlüsse ausnahmsweise trotz der Anwesenheit einer gemeinschaftsfremden Person gültig sein. Das ist aber nur dann der Fall, wenn die gemeinschaftsfremde Person auch durch Diskussionsbeiträge keinen Einfluss auf die gefassten Beschlüsse hätte nehmen können. Das konnte die Ehefrau aber nicht darlegen, da sie zu einigen Tagesordnungspunkte Redebeiträge geleistet hatte.


Fazit: Der Grundsatz der Nicht-Öffentlichkeit Ihrer Eigentümerversammlung wird streng gehandhabt. Entscheidend für die Teilnahmeberechtigung ist grundsätzlich die Eintragung als Eigentümer in das Grundbuch. Solange das noch nicht erfolgt ist, können Sie verlangen, dass sich ein zukünftiger Eigentümer von der Versammlung entfernt. Die persönliche Anwesenheit eines zukünftigen Eigentümers kann aber als Vertreter eines anderen Eigentümers erfolgen, sofern Ihre Teilungserklärung den Kreis der vertretungsberechtigten Personen nicht beschränkt. 

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