Heizungsmodernisierung: Abweichende Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluss möglich

Stellen Sie sich vor, Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft plant, die Heizungsanlage zu erneuern, und die dabei anfallenden Kosten sollen anhand der Wohneinheiten auf die Eigentümer verteilt werden. Doch was gilt, wenn Ihre Teilungserklärung eine andere Verteilung – etwa nach Wohnfläche – vorsieht und darüber hinaus eine Änderung des Verteilungsschlüssels nur einstimmig zulässt? Mit genau dieser Frage beschäftigte sich das Landgericht Frankfurt am Main in seinem Urteil vom 20. Februar 2025 (Az. 2-13 S 42/24).

Der Fall: Verteilung entgegen der Teilungserklärung beschlossen

Im verhandelten Fall ging es um eine Eigentümergemeinschaft mit mehreren Häusern. Laut Teilungserklärung aus dem Jahr 1993 waren Betriebskosten gemäß § 7 nach der Wohnfläche zu verteilen. § 8 sah vor, dass Änderungen des Verteilungsschlüssels nur einstimmig beschlossen werden können.

Im Jahr 2023 beschloss die Eigentümerversammlung dennoch mehrheitlich die Erhebung einer Sonderumlage zur Instandsetzung der Heizungsanlage – mit einer abweichenden Verteilung nach Einheiten. Ein Eigentümer klagte dagegen.

Die Entscheidung des Gerichts: Vorrang des aktuellen WEG-Rechts

Das Landgericht hielt den Beschluss für wirksam und stellte klar: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft darf mit einfacher Mehrheit eine abweichende Verteilung einzelner Kosten beschließen – auch dann, wenn die Teilungserklärung eine andere Regelung vorsieht. Dies ist durch § 16 Abs. 2 WEG gedeckt und gilt auch für Sonderumlagen.

Die im Jahr 1993 getroffene Vereinbarung, wonach Änderungen einstimmig erfolgen müssen, stand dem nach Ansicht des Gerichts nicht entgegen. Denn laut § 47 WEG haben frühere Vereinbarungen nur dann Vorrang, wenn eindeutig erkennbar ist, dass sie auch gegenüber späteren Gesetzesänderungen gelten sollen. Wird jedoch lediglich der damalige Gesetzesstand wiedergegeben – wie in diesem Fall – handelt es sich um eine deklaratorische Regelung, die nicht dauerhaft bindend ist.

Zudem stellte das Gericht fest: Für eine abweichende Verteilung ist kein konkreter Anlass oder sachlicher Grund erforderlich. Es genügt, dass der neue Verteilerschlüssel dem Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und den Interessen der Gemeinschaft nach billigem Ermessen dient.

Fazit für Eigentümer und Hausverwaltungen:

Auch wenn Ihre Teilungserklärung eine feste Kostenverteilung oder Einstimmigkeit bei Änderungen vorsieht, können bestimmte Abweichungen durch einen Mehrheitsbeschluss zulässig sein – insbesondere wenn die ursprüngliche Regelung lediglich den damaligen Rechtsstand widerspiegelt. Für Eigentümer und Hausverwaltungen bedeutet das mehr Flexibilität bei notwendigen Maßnahmen und der Kostenverteilung, ohne dass formelle Änderungen der Teilungserklärung notwendig sind. Wichtig bleibt dabei jedoch stets die Orientierung an den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.