Im März 2024 hat das Landgericht Frankenthal in einem wegweisenden Urteil klargestellt, dass die nachträgliche Zahlung rückständiger Miete eine zuvor ausgesprochene ordentliche Kündigung nicht unwirksam macht. Dieser Fall betraf einen Vermieter, der seinem Mieter aufgrund von Mietrückständen fristlos und ordnungsgemäß gekündigt hatte. Der Mietrückstand betrug zwei Monatsmieten, was für den Vermieter sowohl eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 BGB als auch eine fristlose, ordnungsgemäße Kündigung gemäß § 573 BGB rechtfertigte.
Nachdem der Mieter den Rückstand nicht innerhalb der gesetzten Fristen beglichen und sich geweigert hatte, freiwillig auszuziehen, reichte der Vermieter eine Räumungsklage ein. Während des laufenden Gerichtsverfahrens zahlte der Mieter schließlich die ausstehende Miete und ging davon aus, dass beide Kündigungen – sowohl die fristlose als auch die ordentliche Kündigung – damit unwirksam waren.
Das Landgericht Frankenthal stellte jedoch klar, dass dies nicht der Fall war. Zwar gilt § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, dass eine fristlose Kündigung aufgrund von Mietrückständen durch die nachträgliche Begleichung der offenen Beträge unwirksam wird, sofern die Zahlung rechtzeitig erfolgt. Für eine ordnungsgemäße Kündigung gilt diese Regelung jedoch nicht. Das Gericht entschied, dass die ordnungsgemäße Kündigung auch nach Ausgleich der Mietrückstände weiterhin wirksam bleibt, da eine fristgerechte Kündigung auf der allgemeinen Verletzung der vertraglichen Pflichten beruht und nicht durch eine nachträgliche Zahlung geheilt wird.
Im konkreten Fall bedeutete dies, dass das Mietverhältnis trotz der nachträglichen Zahlung der rückständigen Miete beendet war. Der Vermieter hatte somit Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung. Das Gericht verurteilte den Mieter zur Räumung, da die Kündigung rechtlich Bestand hatte.
LG Frankenthal (Pfalz), Urteil vom 01.03.2024, Az. 2 S
Fazit für Vermieter:
Das Urteil des Landgerichts Frankenthal unterstreicht, dass Vermieter auch nach einer nachträglichen Zahlung durch den Mieter rechtlich abgesichert sind, wenn sie sowohl fristlos als auch ordentlich kündigen. Während die fristlose Kündigung durch die Zahlung unwirksam wird, bleibt die ordentliche Kündigung weiterhin bestehen. Vermieter sollten daher bei Mietrückständen unbedingt darüber nachdenken, beide Kündigungsarten auszusprechen, um sicherzustellen, dass das Mietverhältnis rechtmäßig beendet wird und ein Räumungsanspruch durchgesetzt werden.
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