Klare Regelungen im Mietvertrag erforderlich: Nicht ausdrücklich genannte Nebenkosten gelten als abgegolten

Ein aktuelles Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 11. Dezember 2024 (Az. 9 C 467/23) unterstreicht die Bedeutung einer präzisen und vollständigen Regelung der umzulegenden Betriebskosten im Mietvertrag. Das Gericht entschied, dass ein Mieter nur dann zur Zahlung bestimmter Betriebskosten verpflichtet ist, wenn diese im Mietvertrag ausdrücklich als umlagefähig benannt sind. Fehlt eine solche Vereinbarung, gelten die entsprechenden Nebenkostenarten als mit der vereinbarten Grundmiete abgegolten – auch wenn sie objektiv betrachtet umlagefähig wären.

Der Fall im Detail

Ein Vermieter hatte seinen Mieter auf Zahlung rückständiger Nebenkosten in Höhe von 396,97 € verklagt. Die Nachforderung stammte aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2020. Im Mietvertrag war die Zusammensetzung der monatlichen Miete konkret aufgelistet: Grundmiete, Untermietzuschlag, Grundsteuer, Wassergeld, Sielgebühr, Müllgebühr und Treppenreinigung.

Die streitgegenständliche Nachforderung betraf jedoch Nebenkostenpositionen, die im Vertrag nicht genannt waren. Der Vermieter hatte unter anderem folgende zusätzlichen Betriebskosten abgerechnet:

• Gartenpflege

• Straßenreinigung und Winterdienst

• Schornsteinreinigung

• Außenbeleuchtung

• Gebäude- und Haftpflichtversicherung

• Wartung der Rauchwarnmelder

• Wartung der Gastherme

• Wartung der RWA-Anlage (Rauch- und Wärmeabzug)

Da diese Kostenarten nicht explizit im Mietvertrag aufgeführt waren, verweigerte der Mieter die Zahlung. Das Amtsgericht Hamburg gab dem Mieter recht und wies die Klage des Vermieters ab.

Die rechtliche Begründung

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Das umfasst grundsätzlich auch alle Kosten, die nicht ausdrücklich auf den Mieter umgelegt wurden. Eine Verpflichtung zur Zahlung von Betriebskosten entsteht also nur dann, wenn diese im Mietvertrag ausdrücklich und konkret vereinbart wurden.

In dem vorliegenden Fall lag eine solche Vereinbarung nur für einen Teil der üblichen Betriebskostenarten vor. Die übrigen, nicht im Vertrag genannten Nebenkostenarten, waren damit nach Ansicht des Gerichts durch die vereinbarte Miete bereits abgegolten.

Fazit für Eigentümer und Hausverwaltungen

Das Urteil des Amtsgerichts Hamburg macht deutlich: Nur ausdrücklich im Mietvertrag genannte Betriebskostenarten können auf den Mieter umgelegt werden. Fehlt eine solche Vereinbarung, trägt der Vermieter die betreffenden Kosten selbst – auch wenn diese in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) grundsätzlich als umlagefähig gelten.

Praxistipp: Es ist ratsam, im Mietvertrag entweder jede einzelne Betriebskostenart gemäß § 2 BetrKV detailliert aufzulisten oder pauschal auf die Betriebskostenverordnung zu verweisen. Ein solcher pauschaler Verweis („Die umlagefähigen Betriebskosten richten sich nach § 2 der Betriebskostenverordnung“) reicht in der Regel aus, um eine wirksame Umlagevereinbarung zu begründen.

Für Eigentümer und Hausverwaltungen bedeutet das:

• Verwenden Sie stets aktuelle und rechtssichere Musterverträge.

• Prüfen Sie bestehende Verträge auf Lücken bei der Betriebskostenregelung.

• Achten Sie insbesondere bei Neuvermietungen darauf, dass alle umlagefähigen Kostenarten erfasst sind – idealerweise durch ausdrücklichen Verweis auf § 2 BetrKV.

• Im Zweifel ist rechtlicher Rat sinnvoll, um teure Nachforderungen und Streitigkeiten zu vermeiden.

Nur so lässt sich sicherstellen, dass sämtliche umlagefähigen Betriebskosten auch tatsächlich gegenüber dem Mieter geltend gemacht werden können.