Das Landgericht Neuruppin hat im Oktober 2024 mit einem Urteil klargestellt, dass exzessives Rauchen nicht mehr als vertragsgemäßer Gebrauch von Mieträumen gemäß § 538 BGB anzusehen ist, wenn dadurch Schäden entstehen, die nur mit erheblichem Aufwand zu beseitigen sind.
Der Fall
Nach Beendigung eines Mietverhältnisses sah sich der Vermieter gezwungen, die betroffene Wohnung aufwendig renovieren zu lassen. Der ehemalige Mieter war starker Raucher, und die durch das Rauchen verursachten Schäden – insbesondere an Wänden, Decken und Böden – gingen weit über das hinaus, was durch einfache Schönheitsreparaturen behoben werden könnte.
Im Mietvertrag war der Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, doch er bestritt diese Verpflichtung und argumentierte, dass die entsprechende Klausel unwirksam sei. Nachdem der Mieter sich weigerte, die Kosten zu übernehmen, klagte der Vermieter auf Schadenersatz.
Das Urteil
Das Landgericht Neuruppin entschied in zweiter Instanz zugunsten des Vermieters. Obwohl die Klausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag unwirksam war, wurde der Mieter auf Grundlage von § 280 Abs. 1 BGB zur Zahlung der Renovierungskosten verurteilt.
Das Gericht stellte fest, dass übermäßiges Rauchen grundsätzlich als vertragsgemäßer Gebrauch der Mietwohnung im Sinne von § 538 BGB angesehen werden kann. Allerdings gilt dies nur, wenn die durch das Rauchen verursachten Spuren durch einfache Schönheitsreparaturen – wie Streichen oder Tapezieren – beseitigt werden können. In diesem Fall war das Rauchen jedoch so exzessiv, dass die Schäden nur durch umfangreiche Malerarbeiten beseitigt werden konnten, was über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgeht. Damit lag eine Pflichtverletzung vor, die Schadenersatzansprüche des Vermieters begründet (LG Neuruppin, Urteil v. 30.10.24, Az. 4 S 30/24).
Fazit für Eigentümer
Dieses Urteil stärkt die Position von Vermietern deutlich. Es zeigt, dass exzessives Rauchen in Mietwohnungen – wenn es zu erheblichen Schäden führt – nicht mehr als vertragsgemäßer Gebrauch angesehen wird. Vermieter können in solchen Fällen Schadenersatzansprüche geltend machen, selbst wenn die Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag unwirksam sind. Eine sorgfältige Dokumentation der Schäden und die Einholung eines Gutachtens zur Schadenshöhe können in solchen Fällen entscheidend sein.
Fazit für Hausverwaltungen
Hausverwaltungen sollten ihre Vermieter auf dieses Urteil hinweisen, da es eine wichtige Präzedenzentscheidung darstellt. Es ist empfehlenswert, bei der Übergabe von Mietobjekten einen detaillierten Zustandsbericht anzufertigen und mögliche Schäden frühzeitig zu dokumentieren. Auch kann eine gezielte Schulung der Vermieter in Bezug auf die rechtliche Bedeutung von Gebrauchsschäden hilfreich sein, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Bei der Vierheilig Hausverwaltung setzen wir seit vielen Jahren auf digitale Wohnungsabnahme- und Übergabeprotokolle, die durch eine umfassende fotografische Dokumentation ergänzt werden. Diese Protokolle umfassen in der Regel zwischen 40 und 60 Seiten und bieten eine detaillierte Bestandsaufnahme der Wohnung. Unsere Mitarbeiter arbeiten dabei sorgfältig eine vorgegebene Checkliste ab, die alle Einzelbestandteile der Zimmer umfasst, und bewerten jeden Punkt individuell.
Zugegeben, dieser Prozess ist mit einem gewissen Aufwand verbunden. Doch die positiven Ergebnisse, insbesondere in gerichtlichen Auseinandersetzungen, bestätigen den Nutzen und die hohe Qualität dieser Dienstleistung. Jeder investierte Cent erweist sich dabei als gerechtfertigt.
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