Das Landgericht Landshut hat in einem aktuellen Urteil (Az. 15 S 339/23 vom 08.01.2025) klargestellt, dass ein Vermieter unter bestimmten Umständen verpflichtet sein kann, seinen Mieter über notwendige Änderungen des Lüftungsverhaltens zu informieren. Dies gilt insbesondere dann, wenn durch bauliche Maßnahmen – wie den Austausch alter, undichter Fenster gegen moderne, luftdichte Fenster – die Wohnraumbedingungen wesentlich verändert werden.
Sachverhalt:
In dem verhandelten Fall kam es zwischen einem Vermieter und seinem Mieter zu Streitigkeiten über die Ursache für einen in der Wohnung aufgetretenen Schimmelbefall. Der Mieter machte geltend, dass durch den Fenstertausch das Raumklima verändert worden sei, was die Bildung von Schimmel begünstigt habe. Der Vermieter hingegen war der Auffassung, dass der Schimmel ausschließlich auf unzureichendes Lüftungs- und Heizverhalten des Mieters zurückzuführen sei. Zudem war strittig, ob der Mieter aufgrund des Schimmelbefalls die Miete mindern durfte.
Urteilsbegründung:
Das Landgericht Landshut stellte klar, dass ein Vermieter grundsätzlich für die Beseitigung eines Mangels in der Mietwohnung verantwortlich ist – unabhängig davon, ob die Ursache im eigenen Verantwortungsbereich oder im Gefahrenbereich des Mieters liegt. Allerdings entfällt diese Einstandspflicht, wenn der Mieter den Mangel selbst verschuldet hat, beispielsweise durch unzureichendes Heizen und Lüften.
Für die Beurteilung von Schimmelbildung sei entscheidend, ob der Mieter das übliche und zumutbare Heiz- und Lüftungsverhalten eingehalten hat. In der Rechtsprechung wird üblicherweise angenommen, dass ein zweimal tägliches Stoßlüften von etwa zehn Minuten sowie das gezielte Abführen von Feuchtigkeit nach dem Duschen, Kochen oder Wäschetrocknen ausreichend ist.
Allerdings wies das Gericht darauf hin, dass sich mit dem Austausch alter, undichter Fenster durch moderne, luftdichte Fenster die Wohnraumbedingungen erheblich verändern können. Während alte Fenster oft einen natürlichen Luftaustausch ermöglichten, erfordern neue, dichte Fenster in vielen Fällen ein intensiveres Lüftungsverhalten. In einem solchen Fall kann es erforderlich sein, dass der Vermieter den Mieter auf diese geänderten Bedingungen hinweist und ein angepasstes Lüftungskonzept empfiehlt. Unterlässt der Vermieter dies, kann der Mieter nicht ohne Weiteres für die Schimmelbildung verantwortlich gemacht werden.
Fazit für Eigentümer und Hausverwaltungen:
Dieses Urteil unterstreicht die Notwendigkeit für Vermieter und Hausverwaltungen, Mieter bei baulichen Veränderungen umfassend zu informieren. Insbesondere bei Sanierungsmaßnahmen, die das Raumklima beeinflussen – wie der Austausch von Fenstern oder die Dämmung von Außenwänden – sollten Vermieter darauf hinweisen, dass sich das Lüftungsverhalten anpassen muss. Eine schriftliche Information oder ein Aushang im Gebäude kann dazu beitragen, spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Für Eigentümer und Hausverwaltungen ergibt sich daraus die Empfehlung, bei baulichen Veränderungen frühzeitig mit den Mietern zu kommunizieren. Durch eine transparente Aufklärung lassen sich nicht nur Konflikte vermeiden, sondern auch potenzielle Mietminderungen oder Schadensersatzforderungen abwehren.
Wir empfehlen allen Eigentümern und Hausverwaltungen hier und und ähnlichen Sachverhalten eine dokumentierte Aufklärungspflicht:
👉 Schriftliche Informationspflicht: Eigentümer und Verwaltungen sollten Mieter proaktiv und nachweislich über veränderte Lüftungsanforderungen informieren. Dies kann durch ein Merkblatt zum richtigen Heizen und Lüften oder einen schriftlichen Hinweis im Rahmen der Mieterkommunikation (z. B. bei Übergabe, Modernisierungsankündigungen oder als Aushang im Hausflur) erfolgen.
👉 Vertragliche Ergänzung: In bestehenden Mietverträgen oder als Zusatzvereinbarung kann eine Hinweisklausel aufgenommen werden, die Mieter verpflichtet, ein angepasstes Lüftungsverhalten einzuhalten, insbesondere nach Modernisierungen.
👉 Technische Unterstützung: Der Einbau von Lüftungssystemen oder Feuchtigkeitssensoren kann helfen, Feuchtigkeitsprobleme frühzeitig zu erkennen und präventiv gegenzusteuern. So lassen sich Schimmelprobleme vermeiden, ohne dass Mieter aufwendige Maßnahmen ergreifen müssen.
👉 Regelmäßige Erinnerungen: Hausverwaltungen könnten bei saisonalen Rundschreiben oder Mieteranschreiben im Herbst gezielt auf das richtige Lüftungs- und Heizverhalten hinweisen.
Durch diese Maßnahmen lassen sich Konflikte mit Mietern vermeiden, und Eigentümer können sich gegen etwaige Forderungen oder Mietminderungen absichern.
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