An Ihrem Gemeinschaftseigentum fallen immer wieder Erhaltungsarbeiten an, vor allem wenn Ihre Wohnanlage älteren Datums ist. Normalerweise werden diese Kosten auf Sie und Ihre Miteigentümer nach Miteigentumsanteilen verteilt. Das ist für einzelne Eigentümer aber ärgerlich, wenn sie keinen unmittelbaren Vorteil von den Maßnahmen haben, weil sie das betroffene Teil gar nicht nutzen. Der BGH hat entschieden, inwieweit Sie in einem solchen Fall eine abweichende Kostenverteilung beschließen können.
Nur Eigentümer von Doppelparkern sollten Sanierungskosten tragen
Im entschiedenen Fall ging es um den Beschluss einer Eigentümergemeinschaft aus dem Jahr 2021. Danach sollten die Kosten für die Sanierung und Reparatur der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile von Doppelparkern ausschließlich auf die Teileigentümern der Doppelparker verteilt werden. Zuvor war diese Kostenlast von allen Eigentümern getragen worden.
Ein Eigentümer von 4 Doppelparkern war mit dem Beschluss nicht einverstanden und ging mit der Anfechtungsklage dagegen vor.
Entscheidung: Nutzungsmöglichkeit zulässiger Maßstab für Kostentragung
Die Klage hat keinen Erfolg. Wohnungseigentümer haben gemäß § 16 Abs. 2 WEG die Kompetenz, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine vom gesetzlichen Verteilungsschlüssel oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung zu beschließen. Diese Kompetenz beinhaltet es auch, den Kreis der Kostenschuldner zu verändern, indem Eigentümer von der Kostentragung befreit oder erstmals mit Kosten belastet werden.
Der hier gefasste Beschluss entspricht auch ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Eigentümer haben bei Änderungen des Umlageschlüssels einen weiten Gestaltungsspielraum. Beschließen sie für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine Änderung der bisherigen Verteilung, dürfen sie jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Eigentümer entspricht. Der neue Verteilerschlüssel darf lediglich nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt. Wenn Kosten von Erhaltungsmaßnahmen, die bisher von allen zu tragen waren, per Beschluss einzelnen Eigentümern auferlegt werden, entspricht das jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die neue Kostenverteilung den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigt. Das war hier der Fall, denn nur die Teileigentümer der Doppelparker wurden mit Kosten belastet, also diejenigen, die die Doppelparker nutzen und denen die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums insoweit unmittelbar zugutekommt.
Fazit: Sie sehen, Sie und Ihre Miteigentümer haben bei der Kostenverteilung einen weiten Spielraum. Nutzen Sie das für sich.
(Urteil v. 22.03.24, Az. V ZR 81/23)