Im Mai 2024 hat das Landgericht Berlin II eine wegweisende Entscheidung getroffen, die die Rechte von Mietern erheblich stärkt und die Rechtssicherheit im Mietrecht weiter präzisiert. In dem verhandelten Fall hatten ein Vermieter und sein Mieter nachträglich einen vertraglichen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung vereinbart. Diese Vereinbarung wurde Bestandteil des Mietvertrags. Nachdem der Vermieter die Immobilie verkaufte, kündigte der neue Eigentümer das Mietverhältnis mit der Begründung des Eigenbedarfs. Der Mieter verweigerte jedoch den Auszug und berief sich auf den zuvor vereinbarten Kündigungsausschluss. Der neue Eigentümer argumentierte daraufhin, dass diese Vereinbarung für ihn nicht bindend sei, da sie als unzulässiger Vertrag zu seinen Lasten anzusehen sei und ihn in seinen Rechten einschränke.
Das Landgericht Berlin II entschied jedoch zugunsten des Mieters und stellte klar, dass der vereinbarte Kündigungsausschluss auch gegenüber dem neuen Eigentümer rechtlich wirksam ist. Die Kündigung des Mietverhältnisses durch den neuen Eigentümer wegen Eigenbedarfs wurde als unzulässig und damit unwirksam erklärt. Das Gericht betonte, dass die Änderung des Mietvertrags dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB genügte und der Ausschluss der Eigenbedarfskündigung keinen unzulässigen Vertrag zu Lasten des neuen Eigentümers darstelle. Vielmehr tritt der Erwerber einer Immobilie gemäß § 556 BGB automatisch in die Rechte und Pflichten des früheren Eigentümers ein, sodass die getroffene Vereinbarung auch für ihn bindend ist.
Diese Entscheidung hat weitreichende Bedeutung für das Mietrecht und den Schutz von Mietern. Sie stellt klar, dass vertraglich vereinbarte Kündigungsausschlüsse, die zwischen Mieter und Vermieter getroffen wurden, auch nach einem Eigentümerwechsel ihre Gültigkeit behalten. Dies bietet Mietern eine zusätzliche Sicherheit und unterstreicht die Wichtigkeit der Schriftform bei Vertragsänderungen. Für Vermieter bedeutet dies, dass sie beim Kauf einer vermieteten Immobilie die bestehenden Mietverträge und deren Klauseln sorgfältig prüfen müssen, um potenzielle rechtliche Fallstricke zu vermeiden.
Das Urteil des Landgerichts Berlin II vom 16. Mai 2024 (Az. 64 S 198/22) stärkt somit die Rechte der Mieter und schafft Klarheit über die Tragweite von vertraglich vereinbarten Kündigungsausschlüssen im Mietrecht. Es verdeutlicht, dass solche Vereinbarungen auch bei einem Eigentümerwechsel Bestand haben und nicht einseitig durch den neuen Eigentümer außer Kraft gesetzt werden können.
Das bedeutet für Sie als Erwerber einer Wohnung, dass Sie die Mietverträge incl. aller Zusätze vor dem Kauf sorgfältig prüfen sollten, wenn Sie nicht später eine böses Erwachen haben möchten.
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