Bei der Beschlussfassung über kostenauslösende Maßnahmen benötigen Sie und Ihre Miteigentümer in der Regel drei Vergleichsangebote, um den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Verwaltung zu entsprechen. Das Amtsgericht Neustadt/Rübenberge hat jedoch klargestellt, unter welchen Bedingungen auf die Vorlage von drei Vergleichsangeboten verzichtet werden kann (Urteil v. 23.03.23, Az. 20 C 562/22).
Keine 3 Vergleichsangebote – Eigentümer erhob Anfechtungsklage
Im vorliegenden Fall beschloss eine Eigentümergemeinschaft die Installation von Kellerfenstersicherungen mit Teleskopstangen. Die Kosten von maximal 4.150 € sollten aus der Erhaltungsrücklage finanziert werden, wobei der Verwalter nur zwei Angebote vorgelegt hatte. Zudem wurde der Austausch der bestehenden Klingel-/Gegensprechanlage beschlossen, optional mit Videoausstattung, basierend auf einem einzigen Angebot mit maximalen Kosten von 30.000 € brutto.
Ein Eigentümer erhob Anfechtungsklage gegen diese Beschlüsse, da keine drei Vergleichsangebote vorgelegt worden waren.
Geringer Kostenumfang und Grundlagenbeschluss erfordern keine 3 Angebote
Die Klage war nicht erfolgreich. Der Beschluss zur Installation der Kellerfenstersicherungen war nicht zu beanstanden, da es sich um eine Maßnahme mit verhältnismäßig geringen Kosten von 4.150 € handelte. Laut Gericht waren in diesem Fall zwei Angebote ausreichend.
Auch der Beschluss über den Austausch der Klingel-/Gegensprechanlage war zulässig. Das Gericht sah dies als Grundlagenbeschluss an, dessen tatsächliche Umsetzung noch nicht erfolgt sei. Das vorliegende Angebot diente lediglich als Orientierungshilfe.
Fazit
Es müssen nicht immer drei Vergleichsangebote vorliegen, um einen Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung zu fassen. Für einen Grundlagenbeschluss sind keine Vergleichsangebote notwendig und bei geringem Kostenumfang können diese ebenfalls entfallen.
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