Meteorologisch betrachtet beginnt der Herbst bereits am 1. September, während der kalendarische Herbstanfang erst drei Wochen später, in diesem Jahr am 22. September 2024, stattfindet. Die malerischen Herbstblätter, die in goldenen und roten Tönen die Straßen und Gärten schmücken, können jedoch für viele Vermieter eine jährliche Herausforderung darstellen. Insbesondere die Reinigung von Dachrinnen wird zu einem wiederkehrenden Thema, das für zusätzliche Aufwendungen sorgt.
In der letzten Woche fragte uns ein Vermieter, ob die Kosten für die alljährlich erforderliche Dachrinnenreinigung als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden könnten. Grundsätzlich ist dies möglich, aber einige wichtige Voraussetzungen müssen erfüllt sein. Entscheidend ist, ob die Dachrinnenreinigung regelmäßig erforderlich ist, um die ordnungsgemäße Nutzung des Mietobjekts sicherzustellen. Wenn dies der Fall ist, können die hierfür anfallenden Kosten als "sonstige Betriebskosten" im Sinne von § 2 Nr. 17 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) angesehen werden.
Damit diese Kosten jedoch tatsächlich von den Mietern getragen werden müssen, bedarf es einer klaren und ausdrücklichen Vereinbarung im Mietvertrag. Ohne eine solche Vereinbarung kann der Vermieter diese Kosten nicht auf die Mieter umlegen. Diese Rechtslage wurde bereits durch den Bundesgerichtshof (BGH) in den Entscheidungen mit den Aktenzeichen VIII ZR 167/03 und VIII ZR 146/03 bestätigt.
Fazit:
Für Vermieter ist es von entscheidender Bedeutung, die Regelungen zu den Betriebskosten im Mietvertrag klar und eindeutig zu formulieren. Die regelmäßige Reinigung von Dachrinnen kann als "sonstige Betriebskosten" auf die Mieter umgelegt werden, vorausgesetzt, sie ist notwendig und vertraglich vereinbart. Bei der vertraglichen Regelung der Dachrinnenreinigung sollte der Vermieter sicherstellen, dass diese in festen Intervallen, wie etwa einmal jährlich oder alle zwei Jahre, abhängig vom tatsächlichen Bedarf, eindeutig festgelegt wird. Andernfalls müssen Vermieter die Kosten selbst tragen. Durch sorgfältige Vertragsgestaltung und Beachtung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs können unerwünschte Streitigkeiten vermieden und die Lasten der laufenden Instandhaltung fair verteilt werden.
Tipp:
Die Verteilung der anfallenden Kosten über die Betriebskostenabrechnung der Mieter bei regelmäßig Bedarf kann auch auf andere Bereiche, wie zum Beispiel die Wartung von Fenstern und Türen angewendet werden.
Merke: stetig wiederkehrende Kosten können sonstige Betriebskosten sein, fallen diese aber einmalig an gehen Sie ausschließlich zu Lasten des Vermieters.
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