Energetische Modernisierung – und was wird wirklich eingespart?

Energieeffizienz ist eines der zentralen Themen der Wohnungswirtschaft. Seit Jahren werden energetische Modernisierungen gesetzlich gefördert und mietrechtlich privilegiert – nicht zuletzt, um den Gebäudesektor klimafreundlicher zu gestalten. Doch bei aller baulichen und technischen Optimierung stellt sich immer wieder eine einfache, aber entscheidende Frage: Führt die Maßnahme tatsächlich zu einer messbaren Einsparung – und wenn nicht, was dann?

Technisch möglich heißt nicht automatisch: real eingespart

Maßnahmen wie der Austausch alter Heizungsanlagen, die Dämmung von Fassaden oder der Einbau neuer Fenster zielen auf eine dauerhafte Senkung des Energieverbrauchs. Gesetzlich gilt: Energetische Modernisierungen nach § 555b Nr. 1 BGB dürfen (teilweise) auf die Miete umgelegt werden – unabhängig davon, ob der Mieter am Ende tatsächlich Heizkosten spart.

Doch genau hier liegt ein häufiger Streitpunkt: Der reale Energieverbrauch hängt stark vom Verhalten der Bewohner ab. Wer bei 23 Grad Raumtemperatur wohnt, regelmäßig Stoßlüftet oder selten daheim ist, beeinflusst den Verbrauch oft stärker als jede neue Heizung. Das führt in der Praxis dazu, dass Mieter trotz teurer Sanierungsmaßnahmen keine oder nur minimale Einsparungen bei den Betriebskosten bemerken.

Was zählt: Die objektive Eignung zur Einsparung

Für die Umlagefähigkeit ist jedoch nicht entscheidend, ob sich beim konkreten Mieter ein messbarer Unterschied einstellt, sondern ob die Maßnahme objektiv geeignet ist, den Energieverbrauch zu senken. Dies bedeutet: Auch wenn der Verbrauch nach der Modernisierung gleich bleibt oder steigt, liegt dennoch eine energetische Modernisierung im Sinne des Gesetzes vor – sofern die bauliche Veränderung technisch nachvollziehbar zu einer besseren Energieeffizienz führt.

Ein Beispiel dafür lieferte ein aktueller Beschluss des Bundesgerichtshofs (BGH, 26.03.2025 – VIII ZR 283/23). Dort hatten Mieter wegen ausbleibender Heizkosteneinsparung die Rückzahlung der erhöhten Miete verlangt. Der BGH stellte klar: Die Frage der Energieeinsparung dürfe sich nicht allein am individuellen Verbrauch orientieren. Maßgeblich sei, ob die Maßnahme technisch geeignet sei, Energie einzusparen – unabhängig vom Verhalten der Mieter oder schwankender Witterung.

Fazit für Vermieter

Energetische Modernisierungen bleiben ein wichtiges Instrument zur Wertsteigerung und zur Einhaltung gesetzlicher Klimaziele. Die gute Nachricht für Vermieter: Eine Rückforderung der Mieterhöhungen ist nicht zu befürchten, wenn die Maßnahme fachgerecht geplant und technisch begründet ist – selbst dann, wenn die Einsparung auf der Heizkostenabrechnung nicht unmittelbar sichtbar wird.

Wichtig bleibt:

• Technische Maßnahmen und ihre Energieeinsparpotenziale sollten gut dokumentiert werden.

• Eine sachgerechte Planung und ggf. ein Energieberater-Gutachten helfen, spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

• Vermieter sollten transparent kommunizieren, dass Einsparungen auch vom Nutzerverhalten abhängen – denn nur gemeinsam lassen sich echte Effekte erzielen.