Feuchtigkeit und Schimmel in Mietwohnungen: Kein Mangel bei zumutbarem Nutzerverhalten und altersbedingtem Zustand

Schimmel und Feuchtigkeit in Mietwohnungen sind häufig Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen. Zwei aktuelle Urteile aus Köln und Berlin verdeutlichen jedoch, dass der bloße Umstand des Auftretens solcher Erscheinungen nicht automatisch einen Mangel der Mietsache darstellt und damit auch keine Mietminderung rechtfertigt – insbesondere dann nicht, wenn sie vermeidbar oder durch das Verhalten des Mieters verursacht sind.

In einem Verfahren vor dem Landgericht Köln (Urteil vom 04.09.2024, Az. 206 C 17/23) stritten Vermieter und Mieter über die Berechtigung einer Mietminderung aufgrund wiederholt aufgetretener Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden. Der Vermieter hatte bereits bauliche Maßnahmen wie das Anbringen von Isolierplatten und das Streichen mit Isolierfarbe veranlasst. Der Mieter forderte dennoch eine weitergehende Mängelbeseitigung, kündigte weitere Mietminderungen an und klagte auf Rückzahlung bereits geleisteter Mietzahlungen.

Ein gerichtlich bestellter Sachverständiger stellte zwar geringe bauliche Mängel fest, sah die Ursache der Feuchtigkeit und des Schimmelbefalls jedoch überwiegend im pflichtwidrigen Nutzerverhalten des Mieters. Insbesondere sei der Schimmel durch unzureichendes Lüftungsverhalten entstanden. Da der Mieter den Nachweis, dass der Schaden unabhängig von seinem Verhalten entstanden sei, nicht erbringen konnte, wurde der Mängelbeseitigungsanspruch nach § 242 BGB ausgeschlossen. Entsprechend wurde nur ein reduzierter Anspruch auf Mietrückzahlung zugesprochen. Das Urteil stellt klar: Kann eine Wohnung bei zumutbarem Verhalten des Mieters – insbesondere durch regelmäßiges Lüften – schimmelfrei gehalten werden, liegt kein Mangel im mietrechtlichen Sinne vor.

Auch das Amtsgericht Pankow (Urteil vom 02.07.2024, Az. 101 C 161/23) befasste sich mit dem Thema Feuchtigkeit – diesmal im Zusammenhang mit einem Mieterhöhungsverlangen. Der Vermieter einer Wohnung aus dem Jahr 1930 verlangte eine Mieterhöhung gemäß § 558 BGB. Der Mieter verweigerte die Zustimmung unter Verweis auf Feuchtigkeit im Keller, die seiner Ansicht nach einen schlechten Instandhaltungszustand und damit eine Mieterhöhung ausschließen würde.

Das Gericht entschied jedoch, dass bei Gebäuden dieses Alters eine gewisse Kellerfeuchtigkeit üblich und hinzunehmen sei. Der Zustand müsse stets im Vergleich zu anderen Gebäuden vergleichbaren Alters betrachtet werden. Ein negativer Einfluss auf die Merkmalsgruppe „Gebäude“ im Sinne des Berliner Mietspiegels 2023 liege nicht vor, zumal keine erheblichen Beeinträchtigungen der Wohnqualität festgestellt wurden. Die Mieterhöhung war somit rechtmäßig.

Fazit:

Die beiden Urteile zeigen: Nicht jede Feuchtigkeits- oder Schimmelbildung in Mietwohnungen stellt automatisch einen Mietmangel dar. Maßgeblich ist, ob die Erscheinungen durch zumutbares Verhalten vermeidbar sind oder ob sie aufgrund des Alters des Gebäudes als üblich hinzunehmen sind. Mieter sollten daher sorgfältig prüfen, ob ihre Beanstandungen tatsächlich auf objektive Mängel zurückzuführen sind – oder ob sie gegebenenfalls selbst zur Entstehung beigetragen haben. Andernfalls riskieren sie, ihren Anspruch auf Mietminderung oder Mängelbeseitigung zu verlieren.

Fazit für Vermieter:

Auch Vermieter können aus diesen Urteilen wertvolle Rückschlüsse ziehen. Einerseits wird bestätigt, dass sie nicht für alle Feuchtigkeitsprobleme haftbar gemacht werden können – insbesondere dann nicht, wenn die Ursachen im Verantwortungsbereich der Mieter liegen. Andererseits empfiehlt es sich dennoch, präventiv zu handeln: Aufklärung über korrektes Lüftungs- und Heizverhalten, eine regelmäßige Instandhaltung sowie die sorgfältige Dokumentation etwaiger Maßnahmen können helfen, Auseinandersetzungen zu vermeiden und im Streitfall vor Gericht eine solide Position zu sichern.